เจาะลึกการสร้างคอนโด 8 ชั้น อัปเดตราคา และกฎหมายที่ควรรู้

การลงทุนสร้างคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะคอนโด Low Rise 8 ชั้น ถือเป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมอย่างมากในหมู่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยุคปัจจุบัน เนื่องจากตอบโจทย์การใช้พื้นที่และสามารถพัฒนาเป็นโครงการคอนโดหรูใจกลางเมืองได้อย่างลงตัว แต่ก่อนที่จะเริ่มต้นสร้างคอนโด 8 ชั้นกันนั้น นักลงทุนหลายคนอาจจะสงสัยว่าต้องใช้งบเท่าไหร่ มีกฎหมายควบคุมอาคารมีอะไรบ้าง วันนี้เราได้รวบรวมข้อมูลอัปเดตล่าสุดมาฝากกัน 

การสร้างคอนโด 8 ชั้น ราคา แพงไหม?

หลายคนอาจสงสัยว่าการสร้างคอนโด 8 ชั้นนั้นมีต้นทุนที่สูงมากน้อยแค่ไหน? โดยต้นทุนการก่อสร้างจะสูงกว่าการสร้างคอนโดขนาดเล็ก 3-5 ชั้น พอสมควร เนื่องจากอาคาร 8 ชั้นถูกจัดอยู่ในเกณฑ์อาคารขนาดกลางถึงสูง ซึ่งต้องมีข้อกำหนดด้านโครงสร้าง ความแข็งแรง ระบบความปลอดภัย เช่น ทางหนีไฟ ป้องกันอัคคีภัย และงานระบบวิศวกรรมที่ซับซ้อนมากขึ้น ทำให้ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้นตามไปด้วย 

สร้างคอนโด 8 ชั้น ราคาเริ่มต้นเท่าไหร่?

หากอ้างอิงจากข้อมูลมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยล่าสุด (อัปเดตช่วงปลายปี 2567 เพื่อเป็นแนวทางสำหรับปี 2568) ค่าก่อสร้างสำหรับอาคารพักอาศัย 6-15 ชั้น จะตกอยู่ที่ประมาณ 13,900 – 23,000 บาท ต่อตารางเมตร (ขึ้นอยู่กับเกรดของวัสดุและรูปแบบอาคาร) โดยสามารถประเมินราคาค่าก่อสร้างคอนโด8 ชั้นได้ 2 วิธี ดังนี้ 

การประเมินเป็นราคา บาท/ตร.ม.

การประเมินเป็นราคาต่อตารางเมตรเป็นเพียงค่าก่อสร้างอาคารเท่านั้น ยังไม่รวมค่าที่ดิน ค่าระบบพิเศษ ค่าที่ปรึกษา EIA ค่าขออนุญาต และงบการตลาด โดยสมมุติว่าหากต้องการสร้างคอนโด 8 ชั้น มีพื้นที่ใช้สอยรวม 7,000 ตร.ม. เลือกใช้วัสดุระดับมาตรฐานราคาประมาณ 20,000 บาท/ตร.ม. จะทำให้ต้นทุนก่อสร้างอาคารจะอยู่ที่ 7,000 x 20,000 = 140 ล้านบาท

การประเมินราคาโดยใช้การถอดแบบประมาณราคาหรือการทำ BOQ

แม้การประเมินราคาต่อตารางเมตรจะช่วยให้เห็นภาพรวมของงบประมาณเบื้องต้นได้รวดเร็ว แต่สำหรับการดำเนินการก่อสร้างจริง การให้สถาปนิกและวิศวกรทำการถอดแบบประมาณราคาอย่างละเอียด หรือที่เรียกว่า การทำ BOQ (Bill of Quantities) ที่สามารถช่วยควบคุมงบประมาณไม่ให้บานปลายได้

กฎหมายเกี่ยวกับการสร้างคอนโด 8 ชั้น ที่ควรรู้

นอกเหนือจากเรื่องเงินทุนแล้ว กฎหมายพระราชบัญญัติควบคุมอาคารเป็นเรื่องสำคัญที่หากเกิดความผิดพลาดขึ้นมา อาจทำให้โครงการต้องหยุดชะงักได้ โดยมีข้อกำหนดหลัก ๆ ที่ผู้สร้างต้องรู้ ดังนี้ 

การอนุมัติ EIA

การขออนุญาตก่อสร้างคอนโดนั้น โครงการจะต้องได้รับการอนุมัติรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ให้ผ่านเรียบร้อยก่อน จึงจะสามารถนำไปยื่นขอใบอนุญาตได้ วิธีสังเกตง่าย ๆ เมื่อโครงการเริ่มดำเนินการ คือจะต้องมีป้ายด้านหน้าโครงการที่บอกรายละเอียดการดำเนินการก่อสร้างพร้อมหมายเลขใบอนุญาตอย่างชัดเจน

การจดทะเบียนเป็นอาคารชุด

สิ่งสำคัญที่ทำให้คอนโดมีความแตกต่างจากอพาร์ตเมนต์ทั่วไป คือความสามารถในการถือครองกรรมสิทธิ์ โครงการจะต้องมีการจดทะเบียนเป็นอาคารชุด เพื่อแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ในแต่ละห้องชุด รวมถึงต้องมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง

พื้นที่ว่างภายนอกอาคาร 

คอนโด Low Rise ความสูงไม่เกิน 8 ชั้น ต้องจัดให้มีพื้นที่ว่างภายนอกอาคารไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่กว้างที่สุดของอาคาร

ระยะร่นของอาคารจากแนวเขตที่ดินและถนนสาธารณะ

ข้อกำหนดด้านความปลอดภัยในการก่อสร้างได้กำหนดระยะร่นสำหรับคอนโด Low Rise ที่มีความสูงไม่เกิน 8 ชั้น ไว้ดังนี้

• ชั้น 1-2 (หรือสูงไม่เกิน 9 เมตร) อาคารด้านที่ชิดกับที่ดินอื่น หากมีการทำช่องเปิด ประตู หน้าต่าง ช่องระบายอากาศ หรือที่ริมระเบียง ต้องมีระยะห่างจากเขตที่ดินผู้อื่น ไม่น้อยกว่า 2 เมตร
• ชั้น 3-8 (ความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร) ต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินผู้อื่น ไม่น้อยกว่า 3 เมตร 
• ระยะร่นจากถนนสาธารณะ สำหรับอาคารที่มีความสูงเกิน 2 ชั้น หากอาคารติดถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร จะต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร

ความกว้างของที่ดินด้านหน้าอาคารและขนาดถนน

แม้จะเป็นคอนโด 8 ชั้น แต่หากพื้นที่ใช้สอยรวมมีขนาดใหญ่ จะต้องปฏิบัติตามกฎหมายความกว้างของถนนและที่ดินด้านหน้าโครงการ ดังนี้ 

• พื้นที่อาคารรวมไม่เกิน 30,000 ตารางเมตร ด้านใดด้านหนึ่งของที่ดินต้องยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่กว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร และยาวเชื่อมต่อไปยังถนนสาธารณะอื่นที่กว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร
• พื้นที่อาคารรวมมากกว่า 30,000 ตารางเมตร ด้านใดด้านหนึ่งของที่ดินต้องยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่กว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร และยาวเชื่อมต่อไปยังถนนสาธารณะอื่นที่กว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร
• ทางเข้า-ออกรถดับเพลิง ที่ดินด้านที่ติดถนนสาธารณะของทั้งสองกรณี จะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ยาวต่อเนื่องกันตลอดจนถึงที่ตั้งอาคาร เพื่อให้รถดับเพลิงสามารถเข้าออกได้สะดวก

ระบบความปลอดภัยและสิ่งแวดล้อม

กฎหมายควบคุมอาคารด้านความปลอดภัยบังคับให้โครงการต้องมีระบบที่ได้มาตรฐาน เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบระบายอากาศ รวมถึงการจัดให้มีระบบบำบัดน้ำเสียก่อนปล่อยลงสู่ทางระบายน้ำสาธารณะ เพื่อสุขอนามัยที่ดีและความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย 

ทำไมต้องเลือกออกแบบคอนโด 8 ชั้นกับทีมงาน Morebrother

เราให้บริการรับออกแบบและเขียนแบบอาคารแบบครบวงจร ทีมสถาปนิกและวิศวกรของเราเข้าใจทั้งเรื่อ’ความสวยงาม กฎหมาย ระยะร่น และการจัดสรรพื้นที่ให้คุ้มค่าที่สุด พร้อมบริการถอดแบบละเอียด (BOQ) เพื่อคุมงบประมาณของคุณให้แม่นยำ และจัดทำเอกสารเพื่อนำไปยื่นขออนุญาตและประเมิน EIA ได้อย่างราบรื่น

ตัวอย่างผลงานคอนโด 8 ชั้นจาก Morebrother

FAQ คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการสร้างคอนโด

การลงทุนสร้างคอนโดมิเนียมเป็นโปรเจกต์ขนาดใหญ่ที่ต้องใช้เงินทุนสูงและมีรายละเอียดทางกฎหมายที่ซับซ้อน เราจึงได้รวบรวมคำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการประเมินราคาและข้อจำกัดในการสร้างคอนโด 8 ชั้น มาไขข้อข้องใจเพิ่มเติมกัน

สร้างคอนโด 8 ชั้น ต้องใช้ที่ดินขนาดเท่าไหร่?

ขนาดที่ดินขั้นต่ำไม่ได้ถูกกำหนดด้วยตัวเลขตายตัว แต่ขึ้นอยู่กับกฎหมายเรื่องที่ว่างภายนอกอาคาร (Setback) และระยะร่นครับ โดยกฎหมายระบุว่าคอนโด Low Rise ต้องมีพื้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่อาคาร นอกจากนี้ หากอาคารมีขนาดใหญ่รวมเกิน 10,000 ตร.ม. ที่ดินด้านหน้าจะต้องกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร และติดถนนสาธารณะตามที่กฎหมายกำหนดด้วยครับ

ค่าประเมินราคาก่อสร้าง (BOQ) มีความสำคัญอย่างไร?

การทำ BOQ (Bill of Quantities) คือการถอดแบบรายละเอียดวัสดุและค่าแรงทั้งหมดออกมาเป็นตัวเลขที่ชัดเจนครับ ซึ่งสำคัญมากเพราะช่วยให้คุณทราบต้นทุนที่แท้จริง ไม่ต้องเดาราคาเหมาตารางเมตร ป้องกันงบบานปลาย ใช้เป็นเอกสารหลักในการยื่นกู้สินเชื่อโครงการกับธนาคาร และยังใช้เปรียบเทียบราคาในการประมูลหาผู้รับเหมาได้อย่างโปร่งใสอีกด้วย

ระยะเวลาในการสร้างคอนโด 8 ชั้น นานแค่ไหน?

โดยทั่วไปแล้วการก่อสร้างคอนโด Low Rise 8 ชั้น จะใช้เวลาประมาณ 12-18 เดือนครับ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ขนาดของพื้นที่ใช้สอยรวม ความซับซ้อนของรูปแบบสถาปัตยกรรม สภาพอากาศระหว่างก่อสร้าง และที่สำคัญคือความพร้อมของแบบก่อสร้างที่ผ่านการอนุมัติ EIA และใบอนุญาตเรียบร้อยแล้ว หากแบบชัดเจน การก่อสร้างก็จะรวดเร็วและไม่สะดุดครับ

สรุป การสร้างคอนโด

การสร้างคอนโด 8 ชั้นให้ประสบความสำเร็จ ไม่ใช่แค่เรื่องของการเตรียมเงินทุน แต่ต้องอาศัยการวางแผนที่รัดกุม ทั้งการถอดแบบประเมินราคา (BOQ) ที่แม่นยำ และการปฏิบัติตามกฎหมายควบคุมอาคารอย่างเคร่งครัด หากคุณกำลังมองหาผู้เชี่ยวชาญ Morebrother พร้อมให้บริการรับออกแบบ เขียนแบบ และประเมินราคาคอนโดแบบครบวงจร ด้วยประสบการณ์กว่า 30 ปี ทีมวิศวกรและสถาปนิกของเราจะช่วยดูแลทุกขั้นตอนให้โครงการของคุณออกมาสวยงาม ได้มาตรฐาน และควบคุมงบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพครับ